Die Widmung einer Eigentumswohnung ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsvertrag. Eine eigenmächtige Änderung ist ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Gerichts nicht erlaubt. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte schon öfter zu beurteilen was genau den nun so eine zustimmungspflichtige Widmungsänderung sein soll. Dass man eine Wohnung mit Garten nicht einfach zum Heurigen mit Schanigarten umfunktionieren darf, leuchtet ein. Wie ist das jedoch mit einer Arztpraxis statt einem Büro oder der Vermietung eines Appartements an Touristen über das Internet?

In einer Wohnungseigentumsanlage kann man wohnen, arbeiten, Geschäfte betreiben, Ordinationen unterhalten, Kanzleien eröffnen, usw. Um zu erfahren was genau man in den eigenen vier Wänden darf, muss man unter anderem im Wohnungseigentumsvertrag nachsehen. Dort findet man die Widmung der einzelnen Wohnungsobjekte und wie sie genutzt werden dürfen.

Möchte man diese einmal festgelegte Widmung ändern, so müssen sämtliche Wohnungseigentümer oder das Außerstreitgericht zustimmen. Hintergrund dieser strengen Regelung ist das Verbot schutzwürdige Interessen von Nachbarn (z.B. erhöhte Kundenfrequenz durch hausfremde Personen im Stiegenhaus) nicht zu beeinträchtigen.

Keine eigenmächtige Änderung der Widmung ohne Zustimmung

In der Entscheidung 5 Ob 210/13p vom 20.05.2014 bezog sich der OGH auf einen Wohnungseigentumsvertrag, bei dem zwischen den Widmungsarten „Wohnung“, „Geschäftslokal“, „Büro“ und „Arztpraxis unterschieden wurde. Das Höchstgericht gelangte zum Ergebnis, dass die Nutzung einer Eigentumswohnung als „Arztpraxis“ anstelle von einem „Büro“ bereits eine eigenmächtige Widmungsänderung darstellt.

Zum selben Ergebnis kam der Oberste Gerichshof in seiner Entscheidung 5 Ob 59/14h vom 23.04.2014. Eine Wohnung wurde im Internet und über den örtlichen Tourismusverband als Appartement für 2 bis 4 Personen für jeweils 2 bis 30 Tage zur Vermietung angeboten. Der OGH bejahte eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung und sah durch die höhere Frequentierung des Wohnhauses mit ständig wechselnden hausfremden Personen die schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer beeinträchtigt.

Genaueres im Wohnungseigentumsvertrag

Zusammenfassend ist zu sagen, dass der Blick in den Grundbuchsauszug oft einen Hinweis auf die wohnungseigentumsrechtliche Widmung gibt. Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist jedoch die Einsichtnahme in den Wohnungseigentumsvertrag unbedingt zu empfehlen. Bei einer Widmungsänderung ist die Zustimmung aller Eigentümer oder des Außerstreitgerichtes einzuholen.

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